房地产企业应注意会计制度与税收政策的差异

                                          来源： 江苏国税网

    XX房地产开发有限公司为一外商独资企业，于95年7月成立，注册资本1000万美元，经营期限50年。公司经营范围：土地成片开发、工业厂房、商品房的开发建设、销售及配套服务。 

    针对该企业属于房地产行业，生产周期较长，会计核算有其特殊性，因此评估人员先将现行的房地产行业的相关会计制度和税收政策进行了归集。通过分析财税差异，确定重点审核项目。在对相关制度与政策的分析中发现，目前现行房地产业会计上确认收入的条件与税法之间存在着极大的区别。 

    会计制度对收入的确认条件为： 

    1、必须同时符合以下四个条件：将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方，没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，与交易相关的利益很可能流入企业，相关的收入与成本能够可靠的计量。——摘自《会计准则》

    2、转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票帐单提交买主时作为销售实现。　——摘自（94）财会字第02号文件 

    税收政策对收入的确认条件为： 

    企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。——摘自（国税发（2001）142号）文 

    由此可见，会计上确认销售实现的条件要比税法严格，也就是说，税法上确认的收入原则上应大于或等于会计上的销售收入。根据调阅企业报送的所得税年度申报表得知，企业2003年申报的收入为与企业财务损益表中反映的收入少近2000万元，两者之间存在较大差异。 

    对此，企业财务人员解释，因一项目的开发主要以样板房为主，而样板房的大部分装修计划未完成，所以成本也无法预估。企业少报收入件2000万元主要是该项目其他已完工房产的销售收入，企业对该项目的销售是根据预收帐款以核定利润率预交税款的，所以未参加所得税汇算清缴。 

    而根据《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发（2001）142号）第三条规定，这部分收入应调增主营业务收入，同时还需调增相应成本。由此可见财税差异对房地产企业的影响非常大，而企业如果不能很好地理解政策，或是故意钻政策差异的空子，最终受损失的还是自己。